Облагане с данък върху недвижимите имоти

С данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на Република България поземлени имоти, сгради и самостоятелни обекти в сгради в строителните граници на населените места и селищните образувания, както и поземлените имоти извън тях. Поземлен имот е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.

Не се облагат с данък следните недвижимите имоти:

• с данъчна оценка до 1680,00 лв включително – чл. 10, ал. 4 от ЗДТ;
• земеделските земи и горите, с изключение на застроените земи – за действително застроената площ и прилежащия й терен. Прилежащ терен е застроеният двор (определеното допустимо застрояване), без застроената площ. Когато такъв не е определен, застроената площ и прилежащият терен са равни на 10 на сто от площта на имота – чл. 10, ал. 3 от ЗМДТ.

ВАЖНО: Данъкът се плаща в годината, за която е дължим, независимо дали имота се използва или не /чл. 13 от ЗМДТ/.

Всеки от съсобствениците или ползвател дължи данък съответстващ на идеалните му части, но всеки от тях може да плати данъка за сметка на останалите /чл. 12 от ЗМДТ/.

Данъчна основа (чл. 19 – 20 от ЗМДТ)

Данъкът върху недвижимите имоти се определя върху данъчната оценка на недвижимия имот към 01 януари на годината, за която се дължи, и се съобщава до 01 март на същата година.

Данъчната оценка на недвижимите имоти на гражданите и на жилищните имоти на предприятията се определя по нормите на приложение № 2 към ЗМДТ в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването – чл. 20 от ЗМДТ;

Данъчната оценка на нежилищните имоти на предприятията е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка съгласно приложение № 2 към ЗМДТ.

Данъчната оценка на нежилищните недвижими имоти, върху които е учредено право на ползване на предприятие, е отчетната им стойност по баланса на собственика или данъчната оценка по приложение № 2 към ЗМДТ.

Размерът на данъка се определя от Общинския съвет с наредба. Размерът на данъка е в границите от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка на недвижимия имот (чл. 22 от ЗМДТ).

Данъчно задължени лица (чл. 11 от ЗМДТ)

• собственикът на недвижимия имот;
• ползвателят, когато е учредено вещно право на ползване върху имота;
• собственикът на сграда, построена върху държавен или общински имот, е данъчно задължен и за този имот или съответната част от него.
• лицето, на което държавен или общински имот е предоставен за управление;
• концесионерът при концесия за услуга и строителство, а при концесията за добив – данъчно задължен е собственикът, с изключение на случаите, при които в полза на концесионера е учредено вещно право на ползване.

Деклариране

        Не се подава декларация по чл. 14 от ЗМДТ за:

• имоти, придобити по възмезден начин – данните се подават от Агенция по вписванията
• новопостроени сгради, подлежащи на въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ – необходимите данни се предоставят от възложителя на строежа в 2-месечен срок след завършването на сградата в груб строеж
• в случаите на търпимост на строежите, в изпълнение на Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради или в качеството и на възложител по ЗУТ. Служител от общинската администрация отразява служебно настъпилите промени в техническите характеристики на имота.

Лицата предявяват правото си на освобождаване от данък или за ползване на данъчно облекчение чрез данъчна декларация по чл. 27, която подават в 2-месечен срок от придобиването.

Декларация по чл. 14 от ЗМДТ се подава за:

–  новопостроените сгради и постройки, които не подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.

–  новопостроен или придобит по друг начин имот или ограничено вещно право на ползване в 2-месечен срок предприятията подават информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка.

–  при преустройство и при промяна на предназначението на съществуваща сграда или на самостоятелен обект в сграда, както и при промяна на друго обстоятелство, което има значение за определяне на данъка.

– при придобиване на имот по наследство декларацията се подава в срока в 6 месечен срок.

–  при частично или пълно унищожаване на сградите, както и при преминаване на недвижимите имоти от необлагаеми в облагаеми и обратно.

      В случай че е установено деклариране на повече от едно основно жилище, облекченията по ал. 1 и 2 не се прилагат и данъкът, определен по чл. 22, се дължи в пълен размер за всяко от жилищата и за периода, в който едновременно са декларирани като основни жилища.

Плащане (чл. 28, ал. 1, 2 и 4 от ЗМДТ)

Задължението за плащане на данък върху недвижимите имоти възниква от месеца, следващ този на:

• придобиване на имота или учредяването на право на ползване /освен ако не е предплатен от прехвърлителя/учредителя/ до края на календарната година;
• завършване на новопостроените сгради, което се установява с удостоверение за въвеждане в експлоатация или разрешение за ползване, издадени по реда на ЗУТ и удостоверение по чл. 54а, ал. 3 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) – чл. 15, ал. 1-3 от ЗМДТ .

От 01.01.2019 г. /датата подлежи на актуализация ежегодно/ за сгради, които не са въведени в експлоатация или нямат разрешение за ползване, данъкът е дължим от изтичане на:

• две години от завършване на грубия строеж /чл. 15, ал. 5 от ЗМДТ/;
• една година от съставяне на констативен акт по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ- /чл. 15, ал. 5 от ЗМДТ/.
• данъкът е дължим включително за месеца на прехвърлянето на недвижимия имот, като същият се заплаща от прехвърлителя/учредителя на вещно право на ползване преди сделката – чл. 28, ал. 3 от ЗМДТ.
• Лицето, на което е прехвърлено правото на собственост /приобретател/  започва да дължи данък върху имота от месеца, следващ този на придобиване на собствеността или ползването върху имота /чл. 15, ал. 2 от ЗМДТ/.
• Когато данъкът върху недвижимото имущество е платен за цялата година, при промяна на собствеността или ползването, приобретателят не заплаща данък за съответната календарна година /чл. 15, ал. 2 от ЗМДТ/.
• данъкът е дължим и за месеца, в който имотът преминава от облагаем в необлагаем /чл. 16, ал. 2 от ЗМДТ/.

Данъкът се плаща в общината по местонахождение на имота на две равни вноски – до 30 юни и до 31 октомври на годината, за която е дължим, в касата на съответната общинска администрация или безкасово-по банковата сметка на общината.

Когато имотът е станал облагаем, респ. е придобит през текущата година, данъкът се заплаща също в посочените срокове, а когато придобиването е след изтичане на тези срокове, данъкът се заплаща в двумесечен срок от датата на придобиване на имота.

Платилите до 30 април данъка си за цялата година могат да ползват отстъпка от 5 на сто.

Невнесеният в срок ДНИ се събира заедно с лихвите по Закона за лихвите върху данъци, такси и други подобни държавни вземания – чл. 4, ал. 2 от ЗМДТ.

Данъчни облекчения

Данъчно облекчение за основно жилище – чл. 25, ал. 1-2 от ЗМДТ:

• За основно жилище ДНИ се дължи с 50 на сто намаление.
• За основно жилище на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.

За основно жилище се счита имотът, който задоволява жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината- §1, т. 2 от ДР на ЗМДТ. Семейство са съпрузите, както и ненавършилите пълнолетие техни деца, които не са в брак – §1, т. 3 от ДР на ЗМДТ.

Освобождаване от данък

Освободени от облагане са:

• публична общинска собственост и публична държавна собственост, освен ако имотът е предоставен за ползване на лице, което не е освободено от данък,
• читалищата, музеите, галериите, библиотеките;
• сградите, в които се помещават дипломатическите и консулски представителства, при условията на взаимност;
• сградите на Българския червен кръст и на организациите на Червения кръст, регистрирани в друга държава-членка на ЕС или в държава-страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство;
• сградите на висшите училища и академиите, използвани за учебен процес и научна дейност;
• храмовете и манастирите, вписани в регистъра по чл. 12, ал. 3 от Закона за вероизповеданията, заедно с поземлените имоти, върху които са построени;
• парковете, игрищата и площадките, както и други подобни имоти за обществено ползване;
• сградите-културни ценности, когато не се използват със стопанска цел;
• временните сгради, които обслужват строежа на нова сграда;
• въведени в експлоатация преди 1 януари 1990 г., съответно 1 януари 2005 г., които са сертифицирани за клас на енергопотребление „B“, „С“ или „D“, издадени по реда на Закона за енергийната ефективност и наредбата по чл. 48 от с. з. за срок от 3 до 10 г., считано от годината, следваща тази на издаване на сертификата, освен ако сертифицирането е в резултат на мерки, финансирани с публични средства – чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19 и ал. 6 от ЗМДТ.

Санкции /чл. 123, ал. 1 от ЗМДТ/

Налага се глоба на физическите лица в размер от 10,00 до 400,00 лв и имуществена санкция на юридическите лица и едноличните търговци в размер от 500,00 до 3000 лв, за:

• неподадена в срок на декларация по чл. 14 от ЗМДТ;
• непосочени или невярно посочени данни или обстоятелства, водещи до определяне на ДНИ в по-нисък размер или до освобождаване от данък.
• За маловажни случаи на административно нарушение може с фиш да бъде наложена глоба в размер от 10,00 до 50,00 лв.-чл. 128, ал. 5 от ЗМДТ.